Índice 1. Resumen Ejecutivo 2. Introducción y Metodología 3. Contexto Económico Regional 4. Análisis del Mercado Inmobiliario 2023-2026 5. 3 Zona Norte: Crecimiento Acelerado 6. Proyectos Activos 2026 (Inventario Completo) 7. Proyecciones 2026-2028 8. Matriz de Oportunidad y Riesgos 9.
Conclusiones y Recomendaciones 10.
1. Resumen Ejecutivo El mercado inmobiliario de la Zona Metropolitana de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit atraviesa una fase de reequilibrio estratégico tras el auge post-pandemia. Este reporte, elaborado por Teseo Data Lab en colaboración con actores clave del sector, presenta un análisis exhaustivo de las condiciones actuales del mercado y las proyecciones para el periodo 2026-2028.
7% de ocupación hotelera en 2025, y una inversión en infraestructura que supera los 20,000 MDP en proyectos estratégicos. Sin embargo, el mercado también enfrenta desafíos significativos. 3%) y extendido los tiempos de venta a más de 300 días. Esta situación, lejos de representar una crisis, indica una maduración del mercado que favorece a compradores e inversionistas con visión de largo plazo.
1%), una robusta cartera de 32 proyectos activos, y la menor saturación de mercado entre las zonas de alto volumen.
2. com) es una firma especializada en análisis data-econométrico para los sectores inmobiliario, construcción e industrial en México. mx), ofrecemos inteligencia de mercado basada en datos para la toma de decisiones estratégicas. Este reporte forma parte de nuestra serie de análisis regionales, desarrollados en colaboración con cámaras sectoriales y líderes de opinión del mercado inmobiliario mexicano.
Variables de Ajuste: • Índice de Seguridad (±3%): Normalizado a partir de ENVIPE e incidencia delictiva SESNSP • Índice de Crecimiento Demográfico (±4%): Ajuste por tasa de crecimiento específica vs. media nacional Fuentes de Información Este análisis se sustenta en la consulta de más de 50 fuentes de información, incluyendo: • Instituciones gubernamentales: INEGI, CONAPO, SECTUR, IIEG Jalisco, Gobierno de Nayarit • Cámaras y asociaciones: AMPI, CMIC, CANADEVI • Portales inmobiliarios: MLS Vallarta, Tropicasa, SB Realtors, Trends Real Estate, GOVA • Medios especializados: El Economista, Vallarta Opina, InfoObras, Contralinea • Reportes de mercado: Inicio Real Estate, The Latin Investor 3.
77%. 6%). La economía de Jalisco ha demostrado una resiliencia notable en un entorno global de incertidumbre. 11%) para el mismo periodo.
Inversión Pública en Bahía de Banderas El gobierno de Nayarit ha priorizado la inversión en infraestructura para Bahía de Banderas, anunciando en agosto de 2025 un paquete de inversiones que supera los 20,000 MDP. Esta inyección de recursos públicos fortalece la competitividad de la Zona Norte y genera un efecto multiplicador en la demanda de vivienda y servicios.
Entre los proyectos destacados se encuentran: • Puente Federación (Amado Nervo): Conexión directa entre Puerto Vallarta y Bahía de Banderas, con financiamiento 100% federal. Entrega estimada: 2026. • Mejoramiento de vialidades: Ampliación de la carretera federal 200 y accesos a zonas turísticas.
• Infraestructura hidráulica: Proyectos de saneamiento y abastecimiento de agua potable. 2% del PIB de Jalisco y es el principal motor económico de la Zona Metropolitana. En 2025, Puerto Vallarta consolidó su posición como uno de los destinos más competitivos de México, alcanzando cifras récord en varios indicadores.
2 MDD (6% del total nacional) La Riviera Nayarit fue nombrada entre los “Top Places to Visit 2026” , consolidando su atractivo internacional y generando expectativas positivas para la demanda de segundas residencias y propiedades de inversión.
4. Análisis del Mercado Inmobiliario 2023-2026 Diagnóstico del Mercado Actual El mercado inmobiliario de la ZM atraviesa una fase de reequilibrio después del boom postpandemia. Según Miguel Tejada, Presidente de AMPI Riviera Nayarit, “2025 fue un año complejo para el sector, caracterizado por un desequilibrio significativo entre oferta y demanda”.
Este reequilibrio se manifiesta en tres indicadores clave: 1. 7%. 2. Extensión de tiempos de venta: La velocidad de ventas se desaceleró de 270 días a más de 300 días por unidad vendida. 3. 3%.
Indicador 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Proy. 2026 Condominios Activos ~800 ~1,000 ~1,200 ~1,500 ~2,000 3,211 ~3,500 Precio Medio (USD) $280,000 $320,000 $380,000 $415,000 $387,000 $325,000 $335,000 Días en Mercado 90 100 120 140 160 >200 ~220 Velocidad Ventas (Días) 180 200 230 250 270 >300 ~310 Transacciones Anuales 1,200 1,800 2,400 2,800 2,600 ~2,400 ~2,600 Interpretación del Ajuste de Precios Es importante contextualizar la reducción del precio medio de venta.
Esta baja no refleja una pérdida de valor intrínseco de las propiedades, sino una concentración de las ventas en segmentos más accesibles. Los desarrollos de lujo y ultra-lujo mantienen sus precios, mientras que el mercado de segmentos medios ha visto mayor actividad.
Esta dinámica representa una oportunidad para inversionistas que buscan: • Adquirir propiedades a precios más competitivos • Posicionarse antes de la recuperación de precios proyectada para 2027-2028 • Diversificar portafolios con activos en un mercado de fundamentos sólidos Perfil del Comprador Moderno El perfil del comprador ha evolucionado significativamente.
Según datos de MLS Vallarta e Inicio Real Estate: • 62% de compradores son Millennials y Centennials • Compradores más informados, basados en datos y análisis • Buscan valor a largo plazo sobre especulación de corto plazo • Mayor interés en sustentabilidad y eficiencia energética • Demanda creciente de amenidades diferenciadas (coworking, wellness, petfriendly) Motores de Crecimiento a Largo Plazo A pesar del ajuste coyuntural, el mercado mantiene fundamentos sólidos para el crecimiento: 1.
2. 7 millones de turistas en 2023 • Reconocimiento internacional (Top Places to Visit 2026) 3. , Canadá, España 4. Tendencias de Estilo de Vida • Auge del trabajo remoto y nómadas digitales • Demanda de segundas residencias por retirados norteamericanos • Crecimiento de la renta vacacional (Airbnb, VRBO) 5.
1 Zona Sur: Exclusividad y Alto Margen Caracterización La Zona Sur representa el segmento más exclusivo del mercado inmobiliario de Puerto Vallarta. Abarca desde Conchas Chinas hasta Mismaloya, incluyendo desarrollos icónicos como Garza Blanca.
12 # Proyecto Ubicación Tipo Unidades Precio Est. 2 Zona Centro: Dinamismo y Volumen Caracterización La Zona Centro abarca la totalidad del municipio de Puerto Vallarta, desde el Centro Histórico y la Zona Romántica hasta la frontera con Nayarit.
0% Indicadores de Mercado Zona Centro Proyectos Activos Zona Centro 2026 (Listado Completo) # Proyecto Sub-zona Tipo Unidades Precio Est.
14 # Proyecto Sub-zona Tipo Unidades Precio Est.
3 Zona Norte: Crecimiento Acelerado Caracterización La Zona Norte comprende el municipio de Bahía de Banderas en Nayarit, desde Nuevo Vallarta hasta Sayulita. 1% en la última década. Se caracteriza por: Sub-zonas principales: • Nuevo Vallarta: Resorts, golf, familias • Bucerías: Pueblo costero, comunidad expatriada • La Cruz de Huanacaxtle: Marina, lujo emergente • Flamingos: Golf, residencial de lujo • Punta Mita: Ultra-lujo, Four Seasons, St.
6. Proyectos Activos Zona Norte 2026 (Listado Completo) # Proyecto Sub-zona Tipo Unidades Precio Est.
17 # Proyecto Sub-zona Tipo Unidades Precio Est.
2%) Riesgos: • Dependencia de inversión pública • Infraestructura de servicios en desarrollo • Competencia creciente de nuevos desarrolladores • Distancia a aeropuerto (mitigada por Puente Federación 7. Proyecciones 2026-2028 Escenario Base Las proyecciones para el periodo 2026-2028 se basan en el modelo econométrico de Teseo Data Lab, que integra variables macroeconómicas, demográficas y sectoriales.
8.
9. Conclusiones y Recomendaciones Síntesis del Análisis La Zona Metropolitana de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit se presenta como un mercado inmobiliario resiliente y lleno de oportunidades para el ciclo 2026-2028. Si bien el reequilibrio de 2025 ha moderado las expectativas de corto plazo, los fundamentos a largo plazo permanecen sólidos: 1.
2% en la última década) 2. 7% de ocupación hotelera récord) 3. Inversión en infraestructura (+20,000 MDP en Bahía de Banderas) 4. Diversificación de la demanda (turismo, retiro, trabajo remoto) Recomendaciones Estratégicas Para Inversionistas 1. Priorizar Zona Norte: Mayor potencial de crecimiento (ROI 200%), menor saturación (58%), y beneficio de inversión pública.
2. Diversificar en Zona Centro: Flujo de caja estable por renta vacacional, mercado maduro con demanda constante. 3. Considerar Zona Sur para nicho: Alto margen en segmento de lujo, baja competencia, plusvalía sostenida. Para Desarrolladores 1. Diferenciación de producto: El mercado demanda calidad, sustentabilidad y amenidades innovadoras.
2. Segmentación precisa: Evitar competir solo por precio; enfocarse en nichos específicos. 3. Timing estratégico: Aprovechar el ajuste de precios para adquisición de tierra y preventa. Para el Sector 1. Colaboración público-privada: Aprovechar la inversión en infraestructura para desarrollos integrados.
2. Sustentabilidad: Adoptar estándares de construcción verde para diferenciación y eficiencia. 3. Profesionalización: Fortalecer la transparencia y el uso de datos para la toma de decisiones.
10. Anexo: Referencias y Fuentes Instituciones Gubernamentales 1. INEGI - Instituto Nacional de Estadística y Geografía 2. CONAPO - Consejo Nacional de Población 3. SECTUR - Secretaría de Turismo 4. DATATUR - Sistema Nacional de Información Estadística del Sector Turismo 5.
IIEG Jalisco - Instituto de Información Estadística y Geográfica 6. Gobierno del Estado de Nayarit 7. Ayuntamiento de Puerto Vallarta 8. Ayuntamiento de Bahía de Banderas Cámaras y Asociaciones 9. AMPI - Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios 10. AMPI Riviera Nayarit (Miguel Tejada, Presidente) 11.
CMIC - Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción 12. CANADEVI - Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda 13. Coparmex Jalisco Portales Inmobiliarios 14. com) 15. com) 16. mx) 17. com. mx) 18. mx) 19. com) 20. com) Medios y Publicaciones 21.
El Economista 22. Vallarta Opina 23. InfoObras 24. Contralinea 25. Meridiano Vallarta 26. The Latin Investor 27. Vallarta Today Reportes de Mercado 28. Reporte Trimestral AMPI-Teseo Data Lab Q3 2025 29. Informe del Mercado Inmobiliario VallartaNayarit Q3 2025 (Inicio Real Estate) 30.
MLS Vallarta Market Report 2024-2025 Desarrolladores Consultados 31. GOVA (44 desarrollos, +7,000 unidades) 32. Tropicasa Realty 33. Boardwalk Realty 34. Interamerican 35. Unity Living 36. Riviera Partners 37. Serenity Developments 38. Timothy Real Estate 39. Grupo Heva Fuentes Adicionales 40.
- 50. Diversas fuentes de datos económicos, turísticos y demográficos consultadas durante la investigación.
El presente documento se proporciona exclusivamente con fines informativos y analíticos. La información contenida en este reporte ha sido recopilada y procesada con datos disponibles hasta marzo de 2026; sin embargo, el mercado inmobiliario es dinámico y se encuentra sujeto a cambios constantes derivados de factores económicos, financieros, sociales, políticos y regulatorios.
En consecuencia, la información aquí presentada debe entenderse como una referencia temporal, y no como una recomendación definitiva para la inversión ni como base única para la toma de decisiones financieras o patrimoniales. Bajo ninguna circunstancia este documento deberá interpretarse como una oferta, invitación o solicitud para comprar, vender o invertir en bienes inmuebles.